美国五大前景最佳与最差房产市场

2012-4-2 12:32    黄庆    中国股票期指研究网

房地产市场趋势分析公司评出了未来三年内预期表现最佳和最差的市场。得州麦卡伦-爱丁堡-米申和加州萨克拉门托分别摘得最佳和最差头衔。

近期常在楼市看房的人想找的应该是长期住宅,而不是住了几年之后就打算卖掉的暂住房。然而,由于过去几年房价大幅下跌,购房者希望能买到价值潜力良好的居所。这意味着他们在购买前会密切关注楼市所在地区的就业情况、人口增长水平和可供销售的住宅数量。有别于仅预测房市未来一年走向的传统做法,本次房地产趋势分析公司Local Market Monitor是对未来三年内房产市场的前景做了总体预测。该公司以美国100个最大的房市为研究对象,为长期住房购买者评出了未来三年内五个预期表现最佳和最差的房产市场。

第一名:得克萨斯州麦卡伦-爱丁堡-米申都会区(McAllen-Edinburg-Mission)

就业率大幅回升是此处市场前景被看好的原因之一。据Local Market Monitor称,该地区的人口增长速度达全美平均水平的三倍。Local Market Monitor公司总裁因戈·文泽尔(Ingo Winzer)称,从2002年到2007年,这一市场房价上涨了19%,2007年起至今又回落4%。工作岗位则在去年增加了4%。他表示,麦卡伦临近美国和墨西哥边界,得益于西班牙裔人口的迅速增多,上一年新增的工作岗位主要集中在医疗服务业和政府公共服务部门(包括学校)。文泽尔表示,这些低薪工作主要影响了房屋租赁市场和低端住宅市场。

第二名:加利福尼亚州圣荷西-森尼韦尔-圣克拉拉都会区(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara)
据Local Market Monitor称,尽管这里的房价目前已接近谷底,但受高科技制造业和技术服务业发展的推动,该地区的就业市场正处于复苏之中。此外,当地的收入水平较高,人口增长也略高于平均水平。2002年至2007年期间,其房价在市场繁荣时猛增43%,后又暴跌21%。文泽尔称,圣荷西的经济复苏显然与高科技行业有关,该行业也经历了繁荣与萧条的交替。在衰退时期,技术性的岗位锐减三万个,但从2009年起又增加了1.6万个。文泽尔说,这些高薪岗位也影响了房产市场。

第三名:俄亥俄州阿克伦市(Akron)
尽管去年阿克伦市的房价有所下降,但就业市场强劲复苏是该房市被看好的原因之一。制造业,尤其是橡胶产业,是本地经济的一大支柱。市场繁荣时,该地区的房价从未出现过大幅上涨。因为没有泡沫,房价的下降幅度也一直很小。图左为运河公园(Canal Park),是职业棒球联盟东方联盟的阿克伦飞行者队的主场。

第四名:得克萨斯州休斯顿-舒格兰-贝敦都会区(Houston-Sugar Land-Baytown)
以石油钻探和服务业为经济支柱,该地区的就业市场强劲复苏。据Local Market Monitor称,这里的人口增长也接近全国平均水平的三倍。文泽尔称,楼市繁荣时,这里的房价大幅上升了21%。这里的房市几乎没有出现过衰退,(去年一年)就业率也仅下降1%。美国航空航天局(NASA)的航天飞行项目结束后,位于休斯顿的约翰逊航天中心(Johnson Space Center)将削减多个工作岗位,但它依然是休斯顿最受欢迎的全家出游目的地之一。图左为约翰逊航天中心的飞行监控室。

第五名:宾夕法尼亚州匹兹堡市(Pittsburgh)
匹兹堡市的房价已接近谷底。实际上,该市房价在楼市繁荣时期上涨了16%之后几乎从未下降。据Local Market Monitor称,当地经济以医疗和教育行业为支撑,就业市场目前有着较好的复苏。图左为城市西区的俯瞰夜景。

倒数第五名:特拉华州威尔明顿市(Wilmington)
持续下降的就业率和房价使该地楼市备受困扰。金融业,包括信用卡业务,是威尔明顿的经济支柱。经济繁盛时,其房价猛涨47%,后又下跌16%。文泽尔表示,在很大程度上,这里的房市跟其他很多市场相似,其繁荣与当地经济状况无关,而是受惠于国家经济的整体形势。图左为威尔明顿的一处标示牌,上面写着“欢迎来到威尔明顿,一个可以让你有所作为的地方”。

倒数第四名:乔治亚州亚特兰大-桑迪斯普林斯-玛丽埃塔都会区(Atlanta-Sandy Springs-Marietta)
据Local Market Monitor称,去年这一地区的房价大幅下跌。房市崩溃在这里发生得也过于频繁:该公司的数据显示,2002年至2007年的市场繁荣时期,房价上升15%,后又下降21%。亚特兰大的经济较为多元,人口增长几近平均水平的三倍。但居民收入低于平均水平,过去一年就业率减少了8%。亚特兰大的状况算是比较糟糕的,自2007年以来少了20万个就业岗位,广泛涉及制造业、零售业、金融业、商业服务业和政府部门,其中多达5.5万个岗位是建筑行业的。文泽尔说,由于新建房屋过多,亚特兰大房价几乎不可能上升。图左为该市格伦伍德公园(Glenwood Park)绿色开发区的Hedgewood EarthCraft社区。

倒数第三名:亚利桑那州图森市(Tucson)
据Local Market Monitor称,图森市的就业市场复苏得还不错。但是鉴于去年房价大幅下跌,对于投资者而言这是一个危险的市场。房市的兴衰深深影响着这一地区。兴旺时,图森市的房价剧增60%,此后则暴跌了34%。尽管亚利桑那大学(University of Arizona)的存在有助于维护当地经济的稳定,但它极易受到州预算削减的不利影响。图左为大学里亚利桑那州立博物馆(Arizona State Museum)入口处的花园。

倒数第二名:佛罗里达州杰克逊维尔市(Jacksonville)
去年,杰克逊维尔的房价暴跌,房市的兴衰在这里体现得尤为显著:房价在兴旺时剧增58%,后又暴跌33%。尽管当地经济较为多元,房市萧条还是对其造成了严重打击,致使工作岗位在去年减少了8%。图左的约翰·S·萨米斯楼(John S. Sammis House,也被称为阿灵顿崖楼(Arlington Bluff House))是一处古老的住宅,于1979年被列入美国国家史迹名录(National Register of Historic Places)。

 倒数第一名:加利福尼亚州萨克拉门托大都会区(Sacramento-Arden-Arcade-Roseville)
去年,萨克拉门托地区也经历了房价暴跌。市场兴旺时,其房价上涨了35%;衰退时又骤跌38%。尽管政府部门能帮助维持本地经济的稳定,但州预算削减也会带来不利的影响。去年其工作岗位减少了11%。图左为萨克拉门托河(Sacramento River)东侧的一座塔桥。
This entry was posted in 匹兹堡城市, 匹兹堡排名 and tagged . Bookmark the permalink.

Comments are closed.