从矿渣到财富:匹兹堡九英里棕色地块再开发

从矿渣到财富:九英里棕色地块再开发

■编译 尚东 2005-11-3 16:32:00

许多城市都有一些曾经被利用、而现在没有被充分利用的土地,它们或是已经被污染,或是怀疑被污染,处于被遗弃或半遗弃状态。这些地块被称为“棕色地块”。与之相对的是位于城市边缘未开发地区的没有受到污染的“绿色地块”。这些棕色地块无法马上利用,必须经过清洁、治理,才能进行再开发。

棕色地块是工业留给城市的“遗产”。在全世界许多城市,特别是老工业城市,都有许多这样的地块。这些地块往往位于市中心,由于已经被污染或怀疑被污染,人们尽量躲开这些地块,在一定程度上导致了市中心的萧条。

美国是工业化最早的国家,因此棕色地块也最多。匹兹堡市九英里河谷项目就是棕色地块再开发利用的很好案例,值得国内同行借鉴。

棕色地块被视为很好的税收来源。一项针对美国205个城市25000个棕色地块的调查发现,如果这些地块被开发,将创造57万多个就业机会及19亿美元的年税收

■编译 尚东

曾经被认为是无法再利用的近240英亩土地,重新变成了高价值混合住宅地产。九英里河谷也因此格外引人注目。九英里项目的成功归功于美国环保署的棕色地块试验计划,它为匹兹堡城市再开发局提供了一笔数目可观的补助。这笔补助资金使城市再开发局能够充分评估那块被长期忽略的九英里地块。

匹兹堡九英里河谷位于莫农加希拉(Monongahela)河沿岸,曾经是一个矿渣倾倒场。该地块占地238英亩,可开发面积达134英亩。1995年,匹兹堡城市再开发局将其买下,开发新的住宅区。

开发背景

19世纪初,匹兹堡已是繁华的贸易中心,由于有便利的交通及丰富的煤和天然气等资源,匹兹堡成了制造业及其他工业的大工厂。到1900年,钢铁厂、玻璃厂及其他制造设施遍及河岸。随着这些工业设施的建立,住宅区也逐渐形成。

早在1910年,就有人提出在九英里河谷建立一个大型公园,那里有丰富的草地,河水清澈,两岸斜坡上茂盛的树木,既让人们享受到树林带来的乐趣,又可以为游客遮荫。后来成立的城市规划市民委员会又进一步扩展了公园概念,并于1923年提出了公园报告,报告建议匹兹堡市以及周围其他城市立即买下该地块,创建一个大型水上公园。除了修建公园外,该报告还提出了修建高尔夫球场、乡村俱乐部、植物园以及运动场等规划。

然而,广阔的地域以及滨河优势对工业发展更有吸引力。就在公园报告推出不久,九英里河的西岸就被Duquense矿渣公司收购,并很快变成了矿渣倾倒场。堆放在此地的矿渣来自上游和下游的钢铁厂。为了能够倾倒更多的矿渣,该公司随后又买下了九英里河东岸。

直到1972年,该公司才停止向九英里倾倒矿渣。然而此时,九英里河谷的景观已荡然无存,最大的景观就是那两座高山一样的矿渣堆,而在两大矿渣堆之间流淌着的是那条被严重污染的九英里河。

Duquense公司迁出该地区之后,城市规划部门又提出了九英里重建计划,但一直没有实施。1987年,宾夕法尼亚收费公路委员会计划将51号公路延伸到匹兹堡。为了改善该地区的交通条件,公路委员会提供了多项方案,包括斥资1.6亿美元扩宽现有公路以及斥资10亿美元建一条新的收费高速公路。

随着交通规划的出台,开发商对九英里地区开发的兴趣也渐渐增大。匹兹堡市于1987年3月公布了九英里大开发计划,内容包括通过开发250万平方英尺的商业和写字楼空间,创造16000个就业机会及每年500万美元的税收。

全方位改造

匹兹堡市政府逐渐意识到,恢复城市活力的关键是让人们回到城市来,而要实现这一目标,最好的办法就是建造新住宅。于是,在1995年,城市再开发局(URA)以380万美元的价格从标准拉法基(Standard Lafarge――Duquense矿渣公司的东家)手里购买了238英亩的九英里地块。

1996年4月,九英里开发总规划方案出台。根据总规划,九英里地块的开发包括950~1150套住宅、114000平方英尺的零售面积、一所小学以及54英亩的街道和公共空间。整个项目分四期,预计10~15年完成,每期工程都将包括200~300套价格在13万美元/套~35万美元/套的住宅。

景观整治

整治的主要对象是矿渣堆,首先要将矿渣陡坡变坦并使其保持稳定。一种建议是将河道的三分之一铺上管道,然后填上矿渣。这样做不仅更容易改变矿渣上的坡度,也将增加18%的可开发面积。矿渣上面再填铺有机土,种植植被。

另外,九英里河被严重污染,也需要治理。因此,上游的一大片平原被改造成湿地,对河流进行生物过滤。同时,通过加宽河床,减缓流速,防止河床被拉深。

规划目标

总规划的目标是创建一个紧凑型城市邻里社区,主要内容包括紧凑型住宅结构、公共空间、公用设施、公共交通以及多种住宅类型。该住宅区是一个混合项目:35%的独立式单家庭住宅、17.5%的非独立单家庭住宅、21.5%的联排住宅和双拼住宅以及25%的公寓。总之,目的是要创建一个良好的社区环境,有宽广的街道、绿树成荫的人行道,还有足够多的公共空间和公园。

九英里开发的一个主要方面是绿色空间。经过改造并种植植被后,九英里沿岸将修建一条行人和自行车道,连接北部的Frick公园和莫农加希拉河。另外,在东北角(挨着Frick公园)修建一个包括运动场在内的大型娱乐区。在住宅区,每四分之一平方英里建造一个公共空间。整个地块(238英亩)的45%面积将变成新的永久性天然林地。项目共分四期。

开发费用

九英里项目由匹兹堡城市再开发局与九英里协会组建的合资企业完成。他们的任务是为开发商将拟开发的地块环境治理好。最初的预算,不包括住宅造价,为6200万美元,这笔费用包括直接和间接费用以及销售成本。其中,一期开发的预算为3670万美元,比其他阶段的费用高得多。

地块的售价应占住宅售价的20%。假设住宅的平均价格为15万美元/套,土地销售收入应该为3万美元/套,城市再开发局获得的总收入将为3450万美元(按1150套住宅计算)。这样,6200万美元的预算,还差2750万美元,这笔钱由政府补贴。

除了这部分补贴外,九英里项目还有其他资金来源。比如县级、州级和联邦级的项目拨款;发行债券;州政府和联邦政府的补助;税收补贴;以及联邦政府的社区开发补助基金和贷款等。

示范效应

九英里项目的成功不仅为其他棕色地块开发项目树立了榜样,而且有助于整个匹兹堡市的再开发。匹兹堡有许多棕色地块,特别是在沿河一带,因此,这些地块的再开发对恢复城市的活力十分重要,因为它能够创造新的就业和税收。由于许多这样的地块临近住宅区,公众舆论的支持对地块的成功开发非常关键。通过创建一个新的社区,九英里有助于提高公众对棕色地块再开发优势的认识。从长远看,九英里的成功将鼓励匹兹堡市积极治理其他棕色地块。

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